房地產(chǎn)股票年內(nèi)超跌20% 是否是樓市調(diào)整信號？
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另外一些先知先覺的地產(chǎn)商則認(rèn)為，地產(chǎn)股作為風(fēng)向標(biāo)，其連續(xù)下跌傳遞出的信號，是房地產(chǎn)市場3年多來的首次真正調(diào)整來臨了。
與6月份房企銷售飄紅形成反差的是，地產(chǎn)股近期的表現(xiàn)不盡如人意。
申萬房地產(chǎn)指數(shù)顯示，年初至7月2日，房地產(chǎn)板塊市值蒸發(fā)約5000億，市凈率創(chuàng)出五年新低。
下跌帶來的負(fù)面效應(yīng)隱現(xiàn)。如泰禾集團(tuán)股票被重復(fù)質(zhì)押融資，令股價承壓，華人置業(yè)投資恒大的浮盈也跌去不少，另外一些地產(chǎn)股已跌破凈資產(chǎn)。
一些券商機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前地產(chǎn)股的跌勢還未停止。
另外一些先知先覺的地產(chǎn)商則認(rèn)為，地產(chǎn)股作為風(fēng)向標(biāo)，其連續(xù)下跌傳遞出的信號，是房地產(chǎn)市場3年多來的首次真正調(diào)整來臨了。
從實體的市場來看，雖然房企上半年仍然銷售不錯，但近期房地產(chǎn)調(diào)控密集加強(qiáng)，多城收緊公司購房，龍頭房企普遍現(xiàn)金為王，如碧桂園正在退出一些非主流城市的財務(wù)投資型項目。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年將是房企4年來資金最為緊張的一年。
下跌通道
盤面上看，6月底至今地產(chǎn)股走勢疲弱。申萬房地產(chǎn)指數(shù)顯示，從6月25日開始下跌，地產(chǎn)股短短8日下跌約5%，而從年初至今已跌去20%。
截至7月4日收盤，中珠醫(yī)療、泛海控股、中弘股份等18只地產(chǎn)股跌幅超過3%，南都物業(yè)、新城控股等6個股跌超5%；泛海控股等跌停。
連續(xù)下跌令地產(chǎn)股市值大幅縮水。年初一度漲近四成的萬科A，現(xiàn)跌超26%，市值縮水超過800億元。此外，保利地產(chǎn)、華夏幸福、華僑城A等多只股票年內(nèi)跌幅達(dá)20%。保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口等10股A股市值縮水超過百億元。
根據(jù)申萬近五年的房地產(chǎn)指數(shù)，截至7月3日，地產(chǎn)股市凈率為1.39倍，較7月2日的1.38倍略有回升，但總體仍處于極低的水平，跌破了五年最低值。該指數(shù)上一次處于低水平狀態(tài)是在2014年，市凈率在1.46-2.39倍間浮動，最低點在3月10日與5月9日，均為1.46倍。
其中，信達(dá)地產(chǎn)和福星股份市凈率均為0.65倍，世茂股份、北京城建、鐵嶺新城等10股市凈率在0.8倍及以下，冠城大通、黑牡丹、光明地產(chǎn)等6股市凈率在0.9倍以下，天保基建、迪馬股份、廣東明珠等8股在1倍以下。
截至目前，已有超過20只地產(chǎn)股跌破凈資產(chǎn)。
就市盈率來看，最近的數(shù)據(jù)也是逼近五年低點。7月3日，房地產(chǎn)板塊市盈率為10.63倍，與近五年最低水平——2014年3月10日的10.22倍相差不大。
隨著板塊的下跌，疊加股東的一些動作，令一些地產(chǎn)股股價壓力更大。7月2日晚間，泰禾集團(tuán)發(fā)布關(guān)于股東股份質(zhì)押的公告。泰禾集團(tuán)第一大股東泰禾投資集團(tuán)有限公司將持有的1.24%的股權(quán)質(zhì)押。
在此前不久，泰禾已進(jìn)行了兩輪質(zhì)押。泰禾投資持有泰禾集團(tuán)6.094億股，占后者總股本的48.97%，截至7月2日，泰禾投資累計質(zhì)押的股份數(shù)量為6.048億股，占泰禾集團(tuán)總股本的48.60%，總質(zhì)押率為99.24%。
市場傳聞，泰禾投資向在職人員高息借款。7月2日，泰禾集團(tuán)7月2日在互動平臺表示，泰禾集團(tuán)沒有向員工借款或發(fā)售融資產(chǎn)品，也沒有相關(guān)計劃。公司現(xiàn)有資金能夠滿足償還到期借款和經(jīng)營發(fā)展需要。
此外，近期H股地產(chǎn)公司股價也持續(xù)低迷，中國恒大、碧桂園等今年以來也跌去了20%多，去年因投資部分內(nèi)房股而大賺的機(jī)構(gòu)浮盈開始縮水。
7月3日晚間，華人置業(yè)發(fā)布公告稱，截至2017年12月31日，華人置業(yè)累計出資132億港元購買恒大股份，2017年12月31日賬面值為231億港元。其間并無購買或出售恒大股份。華人置業(yè)表示，受近期股市大跌的影響，公司投資的中國恒大股票累計未變現(xiàn)收益由2017年年底的99億港元，減少至2018年6月30日約40億港元，虧損約59億港元。
截至6月30日，華人置業(yè)集團(tuán)持有中國恒大集團(tuán)合共857541000股股份，占已發(fā)行股本總數(shù)約6.5%。
拐點來臨？
近期地產(chǎn)股的走勢，與房地產(chǎn)銷售狀況并不一致，上半年房地產(chǎn)銷售市場一路高歌。
據(jù)克而瑞研究中心最新數(shù)據(jù)，2018年上半年，TOP100房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%。
龍頭房企中，碧桂園憑超4000億元的銷售額位居第一，緊隨其后的是恒大和萬科，分別為3040億元、3030.2億元，較去年同期分別增長24.5%和9.3%。
但隱憂已經(jīng)出現(xiàn)。從歷史來看，地產(chǎn)股一向領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場，股價會率先反映市場回暖，或調(diào)整開始。
從政策層面看，房地產(chǎn)調(diào)控還在持續(xù)收緊。6月26日開始，杭州、西安、長沙等地，先后暫停向企事業(yè)單位和其他機(jī)構(gòu)銷售住房，成為調(diào)控的一種新手段。
此外，住建部在30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。
中金公司分析師張宇指出，房地產(chǎn)板塊短期仍提示超跌風(fēng)險，主要因房企資金面風(fēng)險尚未充分釋放。
當(dāng)前監(jiān)管層面對房企境內(nèi)信用債、海外債、非標(biāo)融資等融資渠道均有趨嚴(yán)態(tài)勢，而三季度起境內(nèi)信用債又將進(jìn)入償付高峰期，房企下半年現(xiàn)金流壓力不容小覷。類似中弘股份的中小房企信用事件仍有可能發(fā)生，進(jìn)一步壓制本就相對脆弱的市場情緒。
此外，人民幣匯率波動加劇，可能導(dǎo)致部分資金恐慌之下拋出地產(chǎn)股，并引發(fā)聯(lián)動效應(yīng)。
不過，由于公募基金地產(chǎn)股持倉比例處于歷史底部(預(yù)計不足3%)，張宇認(rèn)為板塊拋壓有限。
從個股來看，多位分析人士指出，此輪行業(yè)融資集中度的提升，將催生更多未來行業(yè)整合機(jī)會，從而利好龍頭房企加速搶占市場份額，并在中期維度開啟利潤率回升周期。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年3·17開始樓市調(diào)控至今，政策已經(jīng)收緊了一輪又一輪，目前并未有放松的跡象；金融去杠桿仍然在持續(xù)，對房地產(chǎn)市場不利。
從年初開始，超大型房企已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場長期調(diào)整的風(fēng)險，加緊出貨。年初碧桂園、恒大均在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)提升高周轉(zhuǎn)速度，快速回籠現(xiàn)金，近期綠城也強(qiáng)調(diào)了這一點。
作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，碧桂園最新的動態(tài)則是，退出個別三四五線的財務(wù)投資型項目，控制資金風(fēng)險。財報數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，碧桂園已進(jìn)入全國600個城鎮(zhèn)，項目資源超過1000個，其中合作開發(fā)達(dá)30%左右。
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