當(dāng)前我國(guó)住房消費(fèi)信貸發(fā)展中面臨的問(wèn)題及對(duì)策
張--友--威
東方銅牛網(wǎng)獨(dú)家
引 言
住房消費(fèi)信貸，由于其市場(chǎng)需求量大、收益穩(wěn)定、不良率低等特點(diǎn)，近年來(lái)一直被我國(guó)商業(yè)銀行看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)從而得到大力地發(fā)展。在中國(guó)正全面向小康社會(huì)邁進(jìn)的今天，住房消費(fèi)信貸也擔(dān)負(fù)著使百姓安居的崇高的社會(huì)責(zé)任。個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭,顯示了廣闊的市場(chǎng)前景，但是,住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也在集聚。如何科學(xué)研究和制定對(duì)策,有效防范我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)和促進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展,是目前我國(guó)銀行業(yè)亟待研究和解決的重要問(wèn)題。如何認(rèn)識(shí)，并采取切實(shí)可行的措施解決這些問(wèn)題，對(duì)我國(guó)住房消費(fèi)信貸健康、快速、有序的發(fā)展就顯得十分必要了。一、我國(guó)住房消費(fèi)信貸發(fā)展中的發(fā)展現(xiàn)狀
1.1政策環(huán)境不成熟，居民的消費(fèi)觀念有很大局限性
在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，有一系列有利于消費(fèi)信貸發(fā)展的政策環(huán)境，如完善的消費(fèi)信貸法律法規(guī)、健全的社會(huì)保障體制，鼓勵(lì)消費(fèi)信貸的稅費(fèi)政策，有效的個(gè)人信用制度，以及多類型、多層次的消費(fèi)信貸體系。相比之下，我國(guó)至今還沒(méi)有建立完善的有關(guān)消費(fèi)信貸特別是與住房消費(fèi)信貸相關(guān)的住房交易、個(gè)人信用、擔(dān)保等配套法規(guī)。同時(shí)，從居民的消費(fèi)觀念來(lái)看，由于歷史的緣故，我國(guó)人民崇尚節(jié)儉，以勤儉為美德，視借債為恥辱，“量入為出”、“細(xì)水長(zhǎng)流”的消費(fèi)觀念根深蒂固。而且，人們?nèi)粤?xí)慣于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性分房、低租住房，難以克服“自己掏錢買房”的思想障礙。還因?yàn)椋用駥?duì)銀行信貸業(yè)務(wù)缺少接觸和了解，對(duì)未來(lái)預(yù)期收入不確定，擔(dān)心未來(lái)收入有變化，更不敢想象“明天的錢圓今天的夢(mèng)”，用借錢去消費(fèi)。這種消費(fèi)觀念在一定程度上妨礙了居民使用住房消費(fèi)信貸去 購(gòu)買住房，由此延緩了住房消費(fèi)信貸的發(fā)展。1.2風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制匱乏及個(gè)人信用制度不健全
由于個(gè)人住房消費(fèi)信貸它是一種專業(yè)性很強(qiáng)的金融業(yè)務(wù)，在資金的運(yùn)行上，有其自身的顯著特征，因此，其風(fēng)險(xiǎn)性也是很顯然的。所以，建立一套科學(xué)的、完備的、統(tǒng)一的內(nèi)部運(yùn)作管理機(jī)制，尤其是風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制和個(gè)人信用的評(píng)估體制是十分必要的。在整個(gè)的個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展過(guò)程中，因?yàn)榕c消費(fèi)者之間并沒(méi)有建立配套的信用評(píng)估與調(diào)查制度，所以，發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)并不能全面的了解借款人的資信情況。而且，銀行內(nèi)部的管理體制也較為薄弱，在消費(fèi)者信貸的方面也缺乏管理的經(jīng)驗(yàn)，同一個(gè)人的信用資料可能會(huì)被存放在不同的業(yè)務(wù)部門，對(duì)于個(gè)人信的調(diào)查也大都是根據(jù)消費(fèi)者自己填寫或所在單位的證明，缺乏對(duì)于消費(fèi)者的資產(chǎn)負(fù)債的狀況、社會(huì)活動(dòng)的情況、是否違法違紀(jì)、是否有不良信用等情況了解調(diào)查，導(dǎo)致二者間信息不對(duì)稱，容易發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)。1.3個(gè)人住房消費(fèi)信貸的資金來(lái)源渠道狹窄
我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸的資金目前主要來(lái)源于商業(yè)銀行，其商業(yè)銀行資金的主要來(lái)源則主要是依靠吸收活期存款，而銀行的定期存款的最長(zhǎng)期限是年，過(guò)了時(shí)間就需要進(jìn)行再次的轉(zhuǎn)存，但是個(gè)人住房貸款的還款期限一般都在到年不等，這種存款與貸款之間的時(shí)間差使得商業(yè)銀行在資金的結(jié)構(gòu)方面面臨著非常大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行所能給居民提供抵押貸款額度相對(duì)較少、期限較短、利率也相對(duì)較高，使消費(fèi)者的需求無(wú)法得到有效滿足。此外，將銀行當(dāng)作一個(gè)整體來(lái)看，因?yàn)殂y行所發(fā)放抵押貸款后，其資金己投放出去，沒(méi)有更多的資金在進(jìn)行抵押貸款，除非從已貸出的款項(xiàng)中收回足夠的資金或者是吸收到額外的存款。因而僅靠銀行的資金來(lái)提供個(gè)人住房消費(fèi)信貸有些力不從心。二、國(guó)外個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)分析
2.1美國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)的分析
美國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)主要是以個(gè)人住房抵押貸款為主。這種模式是為了解決在20世紀(jì)80年代美國(guó)所發(fā)生的儲(chǔ)貸危機(jī)而逐步形成的。目前，美國(guó)的個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)是由初級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和保險(xiǎn)擔(dān)保市場(chǎng)組成。初級(jí)市場(chǎng)即金融機(jī)構(gòu)的初始放款市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)即金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓債權(quán)促使資金流動(dòng)的市場(chǎng)；而保險(xiǎn)擔(dān)保市場(chǎng)主要是為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)提供保險(xiǎn)擔(dān)保。為了有效防范貸款在的風(fēng)險(xiǎn)，政府規(guī)定首付金額在百分之二十以下的個(gè)人住房抵押貸款，借款人一般會(huì)被要求購(gòu)買相應(yīng)的抵押保險(xiǎn)或提供相應(yīng)的擔(dān)保。一般會(huì)由聯(lián)邦住房管理局提供抵押保險(xiǎn)，違約風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)由它承擔(dān)，只要針對(duì)中低收入者，并有一定額度的限制。其他保險(xiǎn)抵押則可以提供相應(yīng)較高的抵押保險(xiǎn)，當(dāng)然也會(huì)有額度的限制。退伍的軍人只要符合規(guī)定的相應(yīng)條件，就可以在一定的限額內(nèi)獲取無(wú)條件的抵押貸款擔(dān)保。此外，美國(guó)政府對(duì)住房抵押貸款市場(chǎng)實(shí)行干預(yù)調(diào)節(jié)，對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的住房抵押貸款提供政府擔(dān)保和在二級(jí)市場(chǎng)設(shè)立吉利美、福利美和房利美這些機(jī)構(gòu)，除此之外，還利用立法手段，通過(guò)一系列法律以及補(bǔ)充條款，形成了一套嚴(yán)格健全對(duì)美國(guó)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的法律體系，有效維護(hù)了個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的運(yùn)行。
2.2新加坡個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)的分析
新加坡是最早建立住房公積金的國(guó)家，該制度為解決居民住房問(wèn)題提供了無(wú)可替代的支持，取得了舉世公認(rèn)的成就。新加坡的中央公積金制度始建于1995年，實(shí)施養(yǎng)老金計(jì)劃、為在職員工提供社保是該制度最開始的宗旨，伴隨公積金制度不斷的發(fā)展與完善，它現(xiàn)在包括了住房、養(yǎng)老保險(xiǎn)和教育以及投資等10多項(xiàng)計(jì)劃，覆蓋了整個(gè)社會(huì)的保障儲(chǔ)蓄制度。中央公積金制度以立法的形式規(guī)定，凡在新加坡有薪金收入（包括各種津貼）者，都必須與其雇主一起將其月薪的一定比例交存于中央公積金局。存款人（雇員）可以按照規(guī)定，用公積金購(gòu)買住房，支付醫(yī)療、就學(xué)、投資等費(fèi)用，在達(dá)到55歲的退休年齡或因終身殘疾無(wú)法勞動(dòng)時(shí)，便可以用這筆儲(chǔ)蓄來(lái)維持生活。公積金具有延續(xù)性，不會(huì)因雇員的工作變動(dòng)而終止或中斷。如果雇員變動(dòng)工作，雇員和他的新雇主將繼續(xù)為雇員的公積金賬戶存款，從而使雇員的公積金數(shù)額累進(jìn)增長(zhǎng)。
公積金的管理、使用、核算有中央公積金局全面負(fù)責(zé)。中央公積金局是根據(jù)新加坡《中央公積金法》于1955年7月成立的，它是新加坡公積金的專門管理機(jī)構(gòu)，也是新加坡金融體系的重要組成部分。新加坡中央公積金局與金融管理局、新加坡貨幣委員會(huì)、新加坡政府投資公司和郵政儲(chǔ)蓄銀行共同組成新加坡政府性的金融機(jī)構(gòu)體系。
公積金的繳納率按職工工資總額的一定比例，并根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。中央公積金局為每個(gè)參加公積金制度的員工開設(shè)二個(gè)個(gè)人賬戶，即普通賬戶、醫(yī)療儲(chǔ)蓄賬戶和特別賬戶，目前勞資雙方共繳納率總計(jì)為40%。
2.3國(guó)外住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示
國(guó)外成功的個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)對(duì)促進(jìn)我國(guó)的個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)的健康發(fā)展有著積極的作用，總的來(lái)說(shuō)，主要有以下兒方面：（1）要建立完善的個(gè)人住房融資體系。
（2）以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)來(lái)發(fā)展個(gè)人住房消費(fèi)信貸。
（3）在對(duì)住房消費(fèi)信貸的發(fā)展上，政府要給與積極的支持。
（4）積極的發(fā)展住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)。
三、完善我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)的對(duì)策建議
針對(duì)當(dāng)前我國(guó)住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上存在的主要問(wèn)題，同時(shí)借鑒國(guó)外在住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，要完善我國(guó)住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)，可以從以下幾個(gè)方面的措施來(lái)進(jìn)行完善。
3.1樹立新的消費(fèi)觀念，制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)信貸政策
要改變落后的消費(fèi)觀念，崇尚新的消費(fèi)觀念，增強(qiáng)信用消 費(fèi)的意識(shí)，就必須為信用消費(fèi)營(yíng)造一個(gè)良好的社會(huì)氛圍。首 先，要發(fā)展生產(chǎn)力，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)需要。只有人們 收入多了，生活水平提高了，人們才敢消費(fèi)，才愿意消費(fèi)，才可 能實(shí)現(xiàn)“用明天的錢實(shí)現(xiàn)今天的夢(mèng)”。其次，要逐步完善社會(huì) 保障體系。勞動(dòng)者生活有了安全感，就能放心大膽地把即期收入變成即期消費(fèi)，通過(guò)消費(fèi)信貸來(lái)實(shí)現(xiàn)提前消費(fèi)，培養(yǎng)一種負(fù)債消費(fèi)習(xí)慣及信用消費(fèi)觀念。3.2建立和完善信用制度
建立個(gè)人信用制度是加快發(fā)展住房消費(fèi)信貸的重要途 徑。因?yàn)橹挥薪⒘藗�(gè)人信用制度，個(gè)人住房消費(fèi)信貸才能納 入系統(tǒng)化、規(guī)范化軌道，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)才能有效降 低，才能更好地促進(jìn)消費(fèi)信貸的發(fā)展。個(gè)人信用制度包括個(gè)人 信用登記制度、個(gè)人信用評(píng)估制度以及個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理制 度。在我國(guó)，由于居民身份證號(hào)碼在國(guó)內(nèi)具有唯一性，因而可 把居民身份證作為個(gè)人信用代碼，建立個(gè)人信用檔案。這將有 利于銀行全面評(píng)價(jià)個(gè)人信用等級(jí)，形成對(duì)個(gè)人信用行為的制 約。從加快我國(guó)個(gè)人征信體系，推動(dòng)個(gè)人信用消費(fèi)發(fā)展的角度 看，必須在實(shí)現(xiàn)各金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部信息交流的基礎(chǔ)上，組建專門 的征信公司，以推動(dòng)個(gè)人征信制度的建立健全。3.3加快發(fā)展我國(guó)住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化是指商業(yè)銀行將短期流動(dòng)性差的個(gè)人抵押住房資產(chǎn)，經(jīng)過(guò)一定的組合使該組資產(chǎn)能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流，且收益比較穩(wěn)定，并且預(yù)計(jì)今后仍將保持穩(wěn)定，在配以相應(yīng)的信用擔(dān)保，把這組資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來(lái)現(xiàn)金流的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌?chǎng)上流動(dòng)且信用等級(jí)較高的債券型證券的技術(shù)和過(guò)程。對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，住房抵押貸款證券化具有獨(dú)特的魅力，收到銀行也得青睞。首先，住房抵押貸款證券化能夠有效的控制由于貸款漫長(zhǎng)期限所導(dǎo)致的利率波動(dòng)和由于提前支付所造成的在投資上的風(fēng)險(xiǎn)；其次，可以發(fā)展商業(yè)銀行的表外業(yè)務(wù)，在不擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債的同時(shí)，開展一些只收取傭金和手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)；第三，可以滿足資本充足率的要求，由于住房抵押貸款屬于長(zhǎng)期資產(chǎn)，流動(dòng)性比較差，在風(fēng)險(xiǎn)總資產(chǎn)中所占權(quán)重較大，（東方銅牛網(wǎng)）而抵押支持證券屬于高流動(dòng)性的資產(chǎn)，容易變現(xiàn)，可以讓銀行通過(guò)住房抵押貸款證券化更有效的運(yùn)用資本，獲得更高的資本充足率。銀行通過(guò)實(shí)施住房抵押貸款證券化，可以拓寬住房貸款資金的渠道，引導(dǎo)資金進(jìn)入住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，并且提供新的資金以滿足更多住房貸款者的需求。為此，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該不斷地?cái)U(kuò)大及規(guī)范住房抵押貸款市場(chǎng)，使之更加成熟與規(guī)范。四、結(jié) 論
隨著我國(guó)住房制度改革的深入，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，其對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的連帶效應(yīng)也眾所周知。而目前，在我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上，無(wú)論從業(yè)務(wù)品種、數(shù)量以及經(jīng)營(yíng)范圍和管理技術(shù)上與國(guó)外相比還比較落后，因此，構(gòu)建科學(xué)的、完善的個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)體系越來(lái)越重要。針對(duì)目前我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)出現(xiàn)的實(shí)際問(wèn)題，提出加強(qiáng)我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)的建議：完善和規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；進(jìn)一步完善和健全我國(guó)的住房二級(jí)市場(chǎng)；堅(jiān)強(qiáng)政府及金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)督與完善個(gè)人信用制度；加快發(fā)展我國(guó)住房抵押貸款證券化；提高金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量；實(shí)行差別化的信貸政策及合理引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)；轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的消費(fèi)觀念和提高自身的理財(cái)能力及信用意識(shí)。轉(zhuǎn)載文章請(qǐng)注明網(wǎng)址