當前我國住房消費信貸發(fā)展中面臨的問題及對策
張--友--威
東方銅牛網(wǎng)獨家
引 言
住房消費信貸，由于其市場需求量大、收益穩(wěn)定、不良率低等特點，近年來一直被我國商業(yè)銀行看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)從而得到大力地發(fā)展。在中國正全面向小康社會邁進的今天，住房消費信貸也擔負著使百姓安居的崇高的社會責任。個人住房信貸業(yè)務(wù)呈現(xiàn)強勁增長勢頭,顯示了廣闊的市場前景，但是,住房貸款的風險也在集聚。如何科學研究和制定對策,有效防范我國住房消費信貸風險,推動和促進住房消費信貸業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展,是目前我國銀行業(yè)亟待研究和解決的重要問題。如何認識，并采取切實可行的措施解決這些問題，對我國住房消費信貸健康、快速、有序的發(fā)展就顯得十分必要了。一、我國住房消費信貸發(fā)展中的發(fā)展現(xiàn)狀
1.1政策環(huán)境不成熟，居民的消費觀念有很大局限性
在經(jīng)濟發(fā)達國家，有一系列有利于消費信貸發(fā)展的政策環(huán)境，如完善的消費信貸法律法規(guī)、健全的社會保障體制，鼓勵消費信貸的稅費政策，有效的個人信用制度，以及多類型、多層次的消費信貸體系。相比之下，我國至今還沒有建立完善的有關(guān)消費信貸特別是與住房消費信貸相關(guān)的住房交易、個人信用、擔保等配套法規(guī)。同時，從居民的消費觀念來看，由于歷史的緣故，我國人民崇尚節(jié)儉，以勤儉為美德，視借債為恥辱，“量入為出”、“細水長流”的消費觀念根深蒂固。而且，人們?nèi)粤晳T于計劃經(jīng)濟體制下的福利性分房、低租住房，難以克服“自己掏錢買房”的思想障礙。還因為，居民對銀行信貸業(yè)務(wù)缺少接觸和了解，對未來預期收入不確定，擔心未來收入有變化，更不敢想象“明天的錢圓今天的夢”，用借錢去消費。這種消費觀念在一定程度上妨礙了居民使用住房消費信貸去 購買住房，由此延緩了住房消費信貸的發(fā)展。1.2風險防范機制匱乏及個人信用制度不健全
由于個人住房消費信貸它是一種專業(yè)性很強的金融業(yè)務(wù)，在資金的運行上，有其自身的顯著特征，因此，其風險性也是很顯然的。所以，建立一套科學的、完備的、統(tǒng)一的內(nèi)部運作管理機制，尤其是風險的防范機制和個人信用的評估體制是十分必要的。在整個的個人住房消費信貸的發(fā)展過程中，因為與消費者之間并沒有建立配套的信用評估與調(diào)查制度，所以，發(fā)放貸款的金融機構(gòu)并不能全面的了解借款人的資信情況。而且，銀行內(nèi)部的管理體制也較為薄弱，在消費者信貸的方面也缺乏管理的經(jīng)驗，同一個人的信用資料可能會被存放在不同的業(yè)務(wù)部門，對于個人信的調(diào)查也大都是根據(jù)消費者自己填寫或所在單位的證明，缺乏對于消費者的資產(chǎn)負債的狀況、社會活動的情況、是否違法違紀、是否有不良信用等情況了解調(diào)查，導致二者間信息不對稱，容易發(fā)生道德風險。1.3個人住房消費信貸的資金來源渠道狹窄
我國個人住房消費信貸的資金目前主要來源于商業(yè)銀行，其商業(yè)銀行資金的主要來源則主要是依靠吸收活期存款，而銀行的定期存款的最長期限是年，過了時間就需要進行再次的轉(zhuǎn)存，但是個人住房貸款的還款期限一般都在到年不等，這種存款與貸款之間的時間差使得商業(yè)銀行在資金的結(jié)構(gòu)方面面臨著非常大的經(jīng)營風險。因此，銀行所能給居民提供抵押貸款額度相對較少、期限較短、利率也相對較高，使消費者的需求無法得到有效滿足。此外，將銀行當作一個整體來看，因為銀行所發(fā)放抵押貸款后，其資金己投放出去，沒有更多的資金在進行抵押貸款，除非從已貸出的款項中收回足夠的資金或者是吸收到額外的存款。因而僅靠銀行的資金來提供個人住房消費信貸有些力不從心。二、國外個人住房消費信貸市場經(jīng)驗分析
2.1美國個人住房消費信貸市場的分析
美國個人住房消費信貸市場主要是以個人住房抵押貸款為主。這種模式是為了解決在20世紀80年代美國所發(fā)生的儲貸危機而逐步形成的。目前，美國的個人住房消費信貸市場是由初級市場、二級市場和保險擔保市場組成。初級市場即金融機構(gòu)的初始放款市場；二級市場即金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓債權(quán)促使資金流動的市場；而保險擔保市場主要是為一級市場和二級市場提供保險擔保。為了有效防范貸款在的風險，政府規(guī)定首付金額在百分之二十以下的個人住房抵押貸款，借款人一般會被要求購買相應(yīng)的抵押保險或提供相應(yīng)的擔保。一般會由聯(lián)邦住房管理局提供抵押保險，違約風險也會由它承擔，只要針對中低收入者，并有一定額度的限制。其他保險抵押則可以提供相應(yīng)較高的抵押保險，當然也會有額度的限制。退伍的軍人只要符合規(guī)定的相應(yīng)條件，就可以在一定的限額內(nèi)獲取無條件的抵押貸款擔保。此外，美國政府對住房抵押貸款市場實行干預調(diào)節(jié)，對一級市場的住房抵押貸款提供政府擔保和在二級市場設(shè)立吉利美、福利美和房利美這些機構(gòu)，除此之外，還利用立法手段，通過一系列法律以及補充條款，形成了一套嚴格健全對美國個人住房抵押貸款市場進行宏觀調(diào)控的法律體系，有效維護了個人住房抵押貸款市場的運行。
2.2新加坡個人住房消費信貸市場的分析
新加坡是最早建立住房公積金的國家，該制度為解決居民住房問題提供了無可替代的支持，取得了舉世公認的成就。新加坡的中央公積金制度始建于1995年，實施養(yǎng)老金計劃、為在職員工提供社保是該制度最開始的宗旨，伴隨公積金制度不斷的發(fā)展與完善，它現(xiàn)在包括了住房、養(yǎng)老保險和教育以及投資等10多項計劃，覆蓋了整個社會的保障儲蓄制度。中央公積金制度以立法的形式規(guī)定，凡在新加坡有薪金收入（包括各種津貼）者，都必須與其雇主一起將其月薪的一定比例交存于中央公積金局。存款人（雇員）可以按照規(guī)定，用公積金購買住房，支付醫(yī)療、就學、投資等費用，在達到55歲的退休年齡或因終身殘疾無法勞動時，便可以用這筆儲蓄來維持生活。公積金具有延續(xù)性，不會因雇員的工作變動而終止或中斷。如果雇員變動工作，雇員和他的新雇主將繼續(xù)為雇員的公積金賬戶存款，從而使雇員的公積金數(shù)額累進增長。
公積金的管理、使用、核算有中央公積金局全面負責。中央公積金局是根據(jù)新加坡《中央公積金法》于1955年7月成立的，它是新加坡公積金的專門管理機構(gòu)，也是新加坡金融體系的重要組成部分。新加坡中央公積金局與金融管理局、新加坡貨幣委員會、新加坡政府投資公司和郵政儲蓄銀行共同組成新加坡政府性的金融機構(gòu)體系。
公積金的繳納率按職工工資總額的一定比例，并根據(jù)國家經(jīng)濟狀況隨時進行調(diào)整。中央公積金局為每個參加公積金制度的員工開設(shè)二個個人賬戶，即普通賬戶、醫(yī)療儲蓄賬戶和特別賬戶，目前勞資雙方共繳納率總計為40%。
2.3國外住房消費信貸市場的經(jīng)驗對我國的啟示
國外成功的個人住房消費信貸市場的經(jīng)驗對促進我國的個人住房消費信貸市場的健康發(fā)展有著積極的作用，總的來說，主要有以下兒方面：（1）要建立完善的個人住房融資體系。
（2）以市場機制為基礎(chǔ)來發(fā)展個人住房消費信貸。
（3）在對住房消費信貸的發(fā)展上，政府要給與積極的支持。
（4）積極的發(fā)展住房抵押貸款的二級市場。
三、完善我國個人住房消費信貸市場的對策建議
針對當前我國住房消費信貸市場上存在的主要問題，同時借鑒國外在住房消費信貸市場上的發(fā)展經(jīng)驗，要完善我國住房消費信貸市場，可以從以下幾個方面的措施來進行完善。
3.1樹立新的消費觀念，制定鼓勵住房消費信貸政策
要改變落后的消費觀念，崇尚新的消費觀念，增強信用消 費的意識，就必須為信用消費營造一個良好的社會氛圍。首 先，要發(fā)展生產(chǎn)力，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)需要。只有人們 收入多了，生活水平提高了，人們才敢消費，才愿意消費，才可 能實現(xiàn)“用明天的錢實現(xiàn)今天的夢”。其次，要逐步完善社會 保障體系。勞動者生活有了安全感，就能放心大膽地把即期收入變成即期消費，通過消費信貸來實現(xiàn)提前消費，培養(yǎng)一種負債消費習慣及信用消費觀念。3.2建立和完善信用制度
建立個人信用制度是加快發(fā)展住房消費信貸的重要途 徑。因為只有建立了個人信用制度，個人住房消費信貸才能納 入系統(tǒng)化、規(guī)范化軌道，個人住房消費信貸的風險才能有效降 低，才能更好地促進消費信貸的發(fā)展。個人信用制度包括個人 信用登記制度、個人信用評估制度以及個人信用風險管理制 度。在我國，由于居民身份證號碼在國內(nèi)具有唯一性，因而可 把居民身份證作為個人信用代碼，建立個人信用檔案。這將有 利于銀行全面評價個人信用等級，形成對個人信用行為的制 約。從加快我國個人征信體系，推動個人信用消費發(fā)展的角度 看，必須在實現(xiàn)各金融機構(gòu)內(nèi)部信息交流的基礎(chǔ)上，組建專門 的征信公司，以推動個人征信制度的建立健全。3.3加快發(fā)展我國住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化是指商業(yè)銀行將短期流動性差的個人抵押住房資產(chǎn)，經(jīng)過一定的組合使該組資產(chǎn)能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流，且收益比較穩(wěn)定，并且預計今后仍將保持穩(wěn)定，在配以相應(yīng)的信用擔保，把這組資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾狭鲃忧倚庞玫燃壿^高的債券型證券的技術(shù)和過程。對金融機構(gòu)來說，住房抵押貸款證券化具有獨特的魅力，收到銀行也得青睞。首先，住房抵押貸款證券化能夠有效的控制由于貸款漫長期限所導致的利率波動和由于提前支付所造成的在投資上的風險；其次，可以發(fā)展商業(yè)銀行的表外業(yè)務(wù)，在不擴大資產(chǎn)負債的同時，開展一些只收取傭金和手續(xù)費的業(yè)務(wù)；第三，可以滿足資本充足率的要求，由于住房抵押貸款屬于長期資產(chǎn)，流動性比較差，在風險總資產(chǎn)中所占權(quán)重較大，（東方銅牛網(wǎng)）而抵押支持證券屬于高流動性的資產(chǎn)，容易變現(xiàn)，可以讓銀行通過住房抵押貸款證券化更有效的運用資本，獲得更高的資本充足率。銀行通過實施住房抵押貸款證券化，可以拓寬住房貸款資金的渠道，引導資金進入住房抵押貸款的二級市場，提高資產(chǎn)流動性，并且提供新的資金以滿足更多住房貸款者的需求。為此，我國金融機構(gòu)應(yīng)該不斷地擴大及規(guī)范住房抵押貸款市場，使之更加成熟與規(guī)范。四、結(jié) 論
隨著我國住房制度改革的深入，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，其對整體經(jīng)濟的連帶效應(yīng)也眾所周知。而目前，在我國個人住房消費信貸市場上，無論從業(yè)務(wù)品種、數(shù)量以及經(jīng)營范圍和管理技術(shù)上與國外相比還比較落后，因此，構(gòu)建科學的、完善的個人住房消費信貸市場體系越來越重要。針對目前我國個人住房消費信貸市場出現(xiàn)的實際問題，提出加強我國個人住房消費信貸市場的建議：完善和規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展；進一步完善和健全我國的住房二級市場；堅強政府及金融機構(gòu)的監(jiān)督與完善個人信用制度；加快發(fā)展我國住房抵押貸款證券化；提高金融機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量；實行差別化的信貸政策及合理引導居民的住房消費；轉(zhuǎn)變消費者的消費觀念和提高自身的理財能力及信用意識。轉(zhuǎn)載文章請注明網(wǎng)址