泉州-中心城區(qū)單身公寓市場分析
張-鵬-麗
前言
房地產(chǎn)開發(fā)，特別是單身公寓的開發(fā)已經(jīng)成為我國目前房地產(chǎn)發(fā)展中突出的一個(gè)熱點(diǎn)，而福建省泉州市中心城區(qū)也正在向這一住宅需求展開強(qiáng)烈的推廣，而這恰能物盡其用的滿足部分人群對品質(zhì)生活的苛求。單身公寓的規(guī)劃與設(shè)計(jì)日益成為各界關(guān)注的重點(diǎn)。單身公寓的推出，不是僅僅提供住宅也能提供一種個(gè)人創(chuàng)業(yè)工作間。所以高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，是單身公寓受消費(fèi)者歡迎的前提。很多暢銷的優(yōu)秀單身公寓，都十分重視項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，都通過深入的市場調(diào)查和項(xiàng)目調(diào)研，準(zhǔn)確定位，然后物色高水平的規(guī)劃師進(jìn)行招標(biāo)式的規(guī)劃設(shè)計(jì)。對投標(biāo)的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)可針對多個(gè)方案，按照一定的科學(xué)方法進(jìn)行優(yōu)選，選擇出最符合項(xiàng)目要求、技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、既能滿足白領(lǐng)居住要求，又能創(chuàng)造較高利潤的，較為滿意的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。從而建設(shè)適合人居的居住區(qū)，營造優(yōu)美的人居環(huán)境。（東方銅牛網(wǎng)房產(chǎn)）單身公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)涉及到使用功能、藝術(shù)形式、價(jià)值觀念等多個(gè)因素的影響，且相互聯(lián)系、相互制約。為此，從系統(tǒng)總體上對其各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行市場分析是必不可少的。它是方案優(yōu)選與決策的基礎(chǔ)此即為單身公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)綜合評價(jià)的基本概念。隨著人們生活水平的日益提高，人們對居住的要求也在不斷的提高和變化。單身公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)、評價(jià)與深入研究已迫切地提到議事日程上來，成為年輕人主戰(zhàn)場的重要實(shí)際課題，具有廣闊的發(fā)展前景。
一、出現(xiàn)背景
單身公寓的誕生最早是從租賃的市場中出現(xiàn)的，有業(yè)主將空置的整幢商品房，經(jīng)過簡單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場，面向中層收入的白領(lǐng)出租。單身公寓又稱白領(lǐng)公寓，是一種過渡型住宅產(chǎn)品，是住宅的一種，一般平均在25平方米-45平方米左右/套，總價(jià)在30萬元-40萬元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。根據(jù)市場需求，有些開發(fā)商推出帶廚房的功能更為健全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到50平方米-80平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加廚房、客廳、餐廳、陽臺等。單身公寓走俏大中城市的原因一方面取決于市場的需求。年輕白領(lǐng)逐漸增多，這部分人群收入較高，但由于處在創(chuàng)業(yè)階段，還沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購買大套住宅，單身公寓面積小、總價(jià)位低，交通較為便利，而且由開發(fā)商統(tǒng)一裝修，對上班族來說非常方便。另一方面，單身公寓本身的投資價(jià)值也比較高。單身公寓多為精裝修房，視裝修檔次和地段不同，月租金基本在2000元-8000元不等，用閑錢買套單身公寓，每個(gè)月可以收點(diǎn)房租賺點(diǎn)零花錢。另一種投資方法俗稱'炒房'，即在內(nèi)部認(rèn)購階段或預(yù)訂階段即訂下單身公寓，待開發(fā)商提價(jià)時(shí)或地段升值時(shí)轉(zhuǎn)手拋出，賺取其中的差價(jià)。
二、設(shè)計(jì)特點(diǎn)
1.開放設(shè)計(jì)
單身公寓面積一般比較小，最忌諱的是圍墻隔斷，可以采用透明墻、透明門來隔斷或直接開放式，這樣可以保證整個(gè)空間在視覺上的通透一體，一眼望盡家居，不用擔(dān)心哪個(gè)角落藏有危險(xiǎn)，增加了家居的安全感。2.家居色彩鮮活明快
色彩對人情緒的影響很大，而一個(gè)人住就更容易受環(huán)境影響了，暗淡的冷色會(huì)令人心情低迷消沉，而明艷的色彩則可以令人精神振奮，心情愉悅。當(dāng)然每個(gè)人對色彩的喜好不同，每種色彩對個(gè)人的感覺也不盡相同，所以單身公寓在選擇主題色調(diào)裝修這一塊應(yīng)該將居住人群考慮到其中。3.獨(dú)特設(shè)計(jì)點(diǎn)亮生活
如果把單身公寓當(dāng)成一處睡覺的居所，那生活必然是空虛無聊的;如果把你的夢想、你的喜愛、你的設(shè)計(jì)統(tǒng)統(tǒng)裝進(jìn)公寓里，那公寓就是一個(gè)天堂，一個(gè)任你自娛自樂的天堂。比如，一個(gè)年輕畫家居住的單身公寓必然是充滿藝術(shù)氣息的，那么設(shè)計(jì)者就要花費(fèi)心思了。4.現(xiàn)代風(fēng)格明亮簡潔
單身公寓的裝修風(fēng)格，大多以現(xiàn)代風(fēng)格為主。以現(xiàn)代風(fēng)格的裝飾、裝修設(shè)計(jì)以自然流暢的空間感為主題，裝修的色彩、結(jié)構(gòu)追求明快簡潔，使人與空間渾然天成。而歐式、中式風(fēng)格裝修中，采用的線、角比較繁瑣，色彩沉重，給年輕人無形中造成一種壓抑的感 覺。5.酒店式管理
一些樓盤，在宣傳上還打出“酒店式公寓”的概念。如位于泉秀街的“鉑金時(shí)代”，據(jù)稱，整個(gè)樓盤完全按照酒店的格局進(jìn)行建造。又如位于刺桐路的“陽光曼哈頓”，雖然不是按照酒店的格局來建造，但是，“陽光曼哈頓”引用五星級酒店物業(yè)服務(wù)模式，由香港某物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)顧問。該樓盤配備有商務(wù)中心、健身中心、咖啡廳等，住在里面的業(yè)主同樣能夠享受到“酒店式”的服務(wù)。
三、居住對象
主要為白領(lǐng)，即指有較高教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的人士，是西方社會(huì)對企業(yè)中不需做大量的體力勞動(dòng)工作人員的通稱，又稱白領(lǐng)階層，與藍(lán)領(lǐng)相對應(yīng)。白領(lǐng)族是一個(gè)從西方傳來的生活型態(tài)定義，經(jīng)常拿來代表領(lǐng)較多薪水的專業(yè)人士。白領(lǐng)族較少從事勞力工作，在公司里的職業(yè)階層也往往是行政或是正式職員，并有專業(yè)的工作能力。在一些社會(huì)學(xué)的研究里，經(jīng)理階級的有時(shí)也被歸為白領(lǐng)族之一。
它的范圍包括一切受雇于人而領(lǐng)取薪水的非體力勞動(dòng)者，因而有“白領(lǐng)職工” 之稱。他們一般工作條件比較整潔，穿著整齊，衣領(lǐng)潔白。這些人的經(jīng)濟(jì)收入和工作條件較好，盡管如此，由于不掌握生產(chǎn)資料，他們?nèi)蕴幱谑芄蛡虻匚弧０最I(lǐng)階層福利好、收入高、職位穩(wěn)定，是令人羨慕的階層。所以在這些白領(lǐng)奮斗初期，對于他們而言沒有更多積蓄，所以單身公寓對他們而言正好能夠負(fù)擔(dān)得起。
四、泉州單身公寓分布區(qū)位及其現(xiàn)狀
1.田安路、豐澤街租金水平最高
租金水平方面，地段好、樓盤品質(zhì)不錯(cuò)的單身公寓租金水平最高。如位于田安路的“豐盛假日城堡”、“豐盛大廈”，租金水平達(dá)到1000～1200元/月左右，而位于豐澤街的“凱祥大廈”，租金水平在850～1000元/平方米左右。另外，一些配備高檔裝修、家具家電齊全的單身公寓樓盤，租金水平也較高，可達(dá)到1000～1200元/月。當(dāng)然，地段好的樓盤，也有租金水平不高的。如位于田安路的“金屬大廈”，該樓盤的租金在700～800元/月左右。
泉秀街是目前泉州中心市區(qū)最繁華的街道之一，但是由于生活配套仍不是很完善，且該路段的單身公寓數(shù)量過多，目前的租金水平相對較低。如“虹景商業(yè)城”（位于中心客運(yùn)站旁），40來平方米的房子，不帶家具家電，租金水平在600元/月左右，一些面積在50平方米左右，配備家具、家電的房子，租金在900元/月左右。
2.新交房樓盤空置率高
空置情況方面，中心市區(qū)的單身公寓入住率開始走高，這主要體現(xiàn)在一些交房時(shí)間有一二年以上的樓盤。目前，單身公寓中空置率最高的樓盤是今年剛交房的樓盤，如泉秀街的“虹景商業(yè)城”、寶洲路的“奔達(dá)明珠”。
五、案例——東海灣太古廣場三期
六、SWOT分析
2.缺點(diǎn)：居住對象單一，泉州單身公寓的租賃人群主要為白領(lǐng)、夜場工作者、小企業(yè)主等城市新青年。
3.機(jī)會(huì)：當(dāng)前單身公寓市場火熱，仍然適合資金有限的群體做長線投資，或是經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者也可以考慮購買自住，當(dāng)前出手更能淘到總價(jià)低、性價(jià)比高的好房源。
4.威脅：在限貸、二套房首付提高等政策下，購房者更加珍惜購房機(jī)會(huì)，若不是萬不得已不會(huì)選擇購買單身公寓，浪費(fèi)首套房購房名額。當(dāng)然，從另一方面來說，由于單身公寓的主力購買群體是投資者，因此，客戶量減少和單身公寓的回報(bào)率不高也有一定關(guān)系。
七、結(jié)語
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