次級(jí)債危機(jī)與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的證券化-巴菲特演講（連載11）
次級(jí)債危機(jī)與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)
問(wèn)題：在過(guò)去的五年里，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的主流都是私有的。你對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的證券化有何高見(jiàn)？
巴菲特：
巨大的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)債務(wù)的證券化的確是近來(lái)資本市場(chǎng)里的一個(gè)疑難癥結(jié)。以房屋貸款為基礎(chǔ)的證券了無(wú)生氣。我指的是商業(yè)房貸，而不是居民房貸。我想你的問(wèn)題是關(guān)于資產(chǎn)（證券化）方面的。
擁有公司是一種很不好的擁有資產(chǎn)的方式。如果你把公司收入稅攤派給個(gè)人，因而個(gè)人就可以只交納一種稅。如果是常規(guī)的公司形式，人們被迫兩次繳稅（譯者注：一次公司，一次個(gè)人）。在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)，你不需要那樣做的，（真那樣的話）回報(bào)上會(huì)因繳稅而受很大的影響。
REIT（譯者注：專(zhuān)門(mén)投資不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的共同基金，公司稅率很低，但主要盈利都要派發(fā)給股東),
巧妙避開(kāi)了法律的規(guī)定，因而人們不需要兩次繳納。但是它們的管理費(fèi)用也很高。如果你進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)業(yè)，舉例講你如果買(mǎi)最簡(jiǎn)單的REIT，每年有8％的收益，除去1％或1.5％的費(fèi)用后，所得也不是那么有吸引力了。對(duì)只有千把塊錢(qián)或5千塊錢(qián)的投資，可能還可以。但是如果是百萬(wàn)級(jí)的投資，直接去買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)可能更劃算些，這樣你能避免在中間人上可觀的開(kāi)銷(xiāo)。
在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，我們鮮有令人激動(dòng)的發(fā)現(xiàn)�？吹揭恍┨卮笮偷牡禺a(chǎn)公司，有些人可能會(huì)有些迷惑，我在這里試著不冒犯在座的各位，這里舉一個(gè)例子，得克薩斯太平洋土地基金，這個(gè)有著百年歷史的公司，在得克薩斯州有著幾百萬(wàn)公頃的土地，每年賣(mài)掉1％的土地，并以那為基準(zhǔn)，得出一個(gè)比市場(chǎng)行情高得多的估價(jià)。我認(rèn)為，如果你是土地的擁有者，那樣的估價(jià)是毫無(wú)道理的。你不可能交易50％，甚至是20％的土地，這比流動(dòng)性很差的股票還要差得多。
我認(rèn)為對(duì)許多不動(dòng)產(chǎn)公司的估價(jià)都是愚蠢的，都是那些不曾擁有土地的人或是想賣(mài)出大量土地套現(xiàn)的人的伎倆。
REIT基金今年的市場(chǎng)表現(xiàn)很不好，這個(gè)你們可能都知道。不難想象它們將會(huì)變成沒(méi)人要的一類(lèi)，同你的不動(dòng)產(chǎn)賣(mài)價(jià)相比，它們會(huì)以很大的折扣賤賣(mài)。事情會(huì)變得很有趣。因?yàn)榻酉聛?lái)的問(wèn)題是REIT基金的管理層是否會(huì)同你斗爭(zhēng)到底，因?yàn)椋ㄙu(mài)出不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中）他們不得不放棄管理物業(yè)的收入。他們的實(shí)際利益同股東的正好相反。我總是在想，REIT基金一直在鼓吹他們優(yōu)秀的不動(dòng)產(chǎn)和廉價(jià)的股票，而管理層卻在市場(chǎng)上賣(mài)股票，比如他們說(shuō)28塊錢(qián)的股票很便宜了，他們卻在28元以下賣(mài)股票，這顯然是自相矛盾的。
但是，我們還是在關(guān)注著這一塊。我們懂得這個(gè)行業(yè)，在不同的時(shí)段，我們會(huì)考慮進(jìn)行一些特大筆的交易。如果有長(zhǎng)期資金管理公司的事件在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域里發(fā)生了，我們會(huì)敞開(kāi)胸懷的。問(wèn)題是其他許多人也會(huì)紛至沓來(lái)的，所以出現(xiàn)讓我們興奮的價(jià)格的可能性并不大。
譯者注：
有生以來(lái)，不要說(shuō)翻譯，寫(xiě)都沒(méi)寫(xiě)過(guò)如此之長(zhǎng)的文章。是兩個(gè)原因，讓我一直堅(jiān)持下來(lái)。一是來(lái)自大家的鼓勵(lì)，包括雷聲大雨點(diǎn)大等人對(duì)我的支持是我的動(dòng)力。譯言的讀者群是最棒的，從你們的反饋中我也學(xué)到了很多。這一系列文章如果能對(duì)大家有點(diǎn)幫助，那是我最欣慰不過(guò)的了。
第二點(diǎn)，是我對(duì)巴菲特為人深深的折服。不僅僅是他的機(jī)敏睿智，見(jiàn)多識(shí)廣，更重要的是他的質(zhì)樸平實(shí)，率真幽默，從未忘記做人的根本。
很小的時(shí)候，就希望身邊有個(gè)智慧的長(zhǎng)者，能將人生的來(lái)龍去脈娓娓道來(lái)。真的，巴菲特是那種可以與你聊一輩子的人，以他的至誠(chéng)和實(shí)在。也許我們也可以試著去做那樣的人。
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