北大光華REITs課題組發(fā)布報(bào)告指出，中國租賃住房REITs(不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金)的市值規(guī)模將在5200億元至1.56萬億元之間，遠(yuǎn)景巨大。公租房可能是現(xiàn)階段較為適合中國進(jìn)一步探索租賃住房REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)類型，并為下一階段鎮(zhèn)建設(shè)用地租賃住房、集體土地租賃住房的大面積入市做好準(zhǔn)備。

　　報(bào)告認(rèn)為，中國住房市場(chǎng)，尤其是一線城市已進(jìn)入存量時(shí)代。目前全國存量市場(chǎng)已達(dá)到180萬億元規(guī)模，一線城市更是以存量為主，北、上、深2016年二手房銷售額已分別是新房銷售額的3.3、1.6和2.3倍。但租賃市場(chǎng)份額偏低，全國范圍看，租賃成交占比僅6%，與西方成熟國家相比仍有很大增長空間。

　　據(jù)課題組測(cè)算，參考REITs占GDP和股票總市值的比例，中國REITs市值規(guī)模在4萬億至12萬億之間。其中，租賃住房REITs是REITs一個(gè)大的分類。

　　以美國為例，截至2017年9月末，美國REITs總市值1.11萬億美元，其中21家租賃住房REITs合計(jì)總市值1468億美元，占總體REITs市值的13.2%。若以同樣比例13%來估算，則中國租賃住房REITs的市值規(guī)模將在5200億元至1.56萬億元之間。

　　但中國租賃住房市場(chǎng)當(dāng)前也面臨一些主要問題。一是土地供應(yīng)機(jī)制有待調(diào)整。當(dāng)前，國內(nèi)租賃住房資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品，面臨的一個(gè)首要問題便是“資產(chǎn)收益率偏低、難以達(dá)到投資人收益預(yù)期”。該問題的成因，與現(xiàn)有租賃住房用地的來源和性質(zhì)具有密不可分的關(guān)系。

　　近期，國內(nèi)部分地區(qū)已陸續(xù)出現(xiàn)“長期自持”的土地供應(yīng)出現(xiàn)，其取得成本與可散售住宅的土地成本相比具有較大優(yōu)勢(shì)。課題組認(rèn)為，類似的土地供應(yīng)模式調(diào)整對(duì)于國內(nèi)租賃住房市場(chǎng)及其REITs產(chǎn)品的發(fā)展將起到重要推動(dòng)作用。

　　二是專業(yè)品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)不足。專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、高效的運(yùn)營能力是租賃住房長期健康發(fā)展的根本。而國內(nèi)租賃住房領(lǐng)域的專業(yè)品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)無論在數(shù)量、運(yùn)營水平還是管理規(guī)模方面都尚存較大的發(fā)展提升空間。

　　三是配套金融工具欠缺。在當(dāng)前中國已有租賃住房資產(chǎn)證券化工具中，REITs產(chǎn)品將發(fā)揮至關(guān)重要的作用。根據(jù)國家出臺(tái)的一系列租賃住房政策指引，未來中國租賃住房行業(yè)的發(fā)展模式將由當(dāng)前的“C2C”向“B2C”轉(zhuǎn)變，大量租賃住房資產(chǎn)將由各類租賃住房運(yùn)營企業(yè)長期持有。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨原有“開發(fā)-銷售”模式向“開發(fā)-持有運(yùn)營”模式轉(zhuǎn)變，若缺少REITs工具的配套支持，持有運(yùn)營模式將對(duì)運(yùn)營企業(yè)形成巨大的資本壓力。

　　在中國暫未推出公募REITs的情形下，鑒于現(xiàn)有類REITs產(chǎn)品的較高投資門檻限制，投資人仍以機(jī)構(gòu)為主，并且大多情況下以“持有至到期”的投資策略認(rèn)購優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品份額，而權(quán)益級(jí)份額因流動(dòng)性欠缺導(dǎo)致銷售難度較大。因此，當(dāng)前中國類REITs產(chǎn)品的融資屬性仍然較強(qiáng)，尚未能真正體現(xiàn)出國際標(biāo)準(zhǔn)化REITs的權(quán)益屬性。

　　報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)條件下可REITs化的資產(chǎn)是租賃用地住房和公租房兩類，其中租賃用地住房又分為城鎮(zhèn)建設(shè)用地租賃住房和集體土地租賃住房兩種。課題組認(rèn)為，從目前的市場(chǎng)情況來看，城鎮(zhèn)租賃用地住房、集體土地租賃住房和公租房是較為適合發(fā)行REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)。但是，考慮到城鎮(zhèn)租賃住房用地與用于租賃住房的集體土地在國內(nèi)推出不久，相應(yīng)資產(chǎn)入市預(yù)計(jì)還需要2-3年，公租房可能是現(xiàn)階段較為適合中國進(jìn)一步探索租賃住房REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)類型，并為下一階段鎮(zhèn)建設(shè)用地租賃住房、集體土地租賃住房的大面積入市做好準(zhǔn)備。