房地產(chǎn)：蘇錫常三地樓市調(diào)研簡報研究
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近期，我們以購房者的身份對蘇錫常三地的房地產(chǎn)市場進行了一次草根調(diào)研，主要目的是了解長江三角洲二三線城市的房價和銷售情況，以便分析二三線城市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和未來發(fā)展。
評論：
蘇州工業(yè)園區(qū)的房價高于老城區(qū)。新加坡模式的工業(yè)園區(qū)居住環(huán)境優(yōu)雅，配套設(shè)施比較完善，園區(qū)的房價相對比較高。由于每年新增2萬人的外來人口，園區(qū)住房需求旺盛，成交量也未出現(xiàn)低迷狀況，加之園區(qū)特殊的公積金制度，該區(qū)域的房價有望進一步上漲。
無錫老城區(qū)房價偏高，新區(qū)房價合理，如果新區(qū)加大開放力度，整體規(guī)劃合理，新區(qū)的房價將有較大的上漲想象空間。
常州整體經(jīng)濟發(fā)展不如蘇州和無錫，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)比較溫和，房價相對偏低。從長遠來看，常州房價的上漲空間比較大。
我們認為二三線城市房地產(chǎn)市場的需求取決于該城市經(jīng)濟發(fā)展速度和對外來勞動力的吸納力度，只有需求旺盛的市場，價格才有上漲的可能性。
我們還認為蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式值得其他城市參考學(xué)習(xí)。政府參與蘇州園區(qū)的整體開發(fā)，使得進駐園區(qū)的每個樓盤都因此受益匪淺，園區(qū)完善的配套設(shè)施和融洽的人文環(huán)境是吸引購房者趨之若鶩的最大磁石。
2008年2月下旬，我們以購房者的身份走訪了蘇錫常三地20個左右的樓盤和幾個房地產(chǎn)中介機構(gòu)，對蘇錫常三地的房地產(chǎn)市場進行了一次草根調(diào)研，主要目的是了解長江三角洲二三線城市的房價和銷售情況，以便分析二三線城市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和未來發(fā)展。
一，蘇州地區(qū)——園區(qū)房價高企，需求旺盛
我們主要走訪了蘇州工業(yè)園區(qū)、滄浪區(qū)、吳中區(qū)三個區(qū)域的樓盤，對比市區(qū)和園區(qū)的房價和銷售情況，我們發(fā)現(xiàn)園區(qū)的房價遠高于市區(qū)的房價，滄浪區(qū)由于位于老城區(qū)，居住環(huán)境相對成熟，房價略高于吳中區(qū)。
由于新加坡模式的園區(qū)居住環(huán)境優(yōu)雅，配套設(shè)施比較完善，園區(qū)的房價相對比較高，靠近市區(qū)的金雞湖西岸房價普遍在11000元/平方米，去年漲幅均超過40%，目前新樓盤不多，離湖不遠的天域二期目前均價在17000元/平方米，而天域一期在06年初均價在7800元/平方米左右。金雞湖東岸于近兩年才開始開發(fā)，園區(qū)的新樓盤也主要集中在東岸，目前均價在7500元/平方米左右，金雞湖邊上的均在10000元/平方米以上。湖東岸離市區(qū)較遠，但是整個區(qū)域規(guī)劃比較完善，去年升學(xué)率排名蘇州市第二位的實驗中學(xué)位于湖東岸中心區(qū)域，還建有新加坡模式的鄰里中心，每個小區(qū)基本都配備健身房，不管是概念炒作還是實際居住環(huán)境，我們認為園區(qū)的房價還有升值空間，但是漲速可能比07年溫和。東方銅牛網(wǎng)房產(chǎn)，滄浪區(qū)是蘇州的古城區(qū)，蘇州的原住民一般都喜歡在老城區(qū)購房，目前滄浪區(qū)新房均價在7700元/平方米左右。吳中區(qū)離市中心較遠，房價相比偏低。
成交量方面，據(jù)金雞湖東岸的售樓小姐稱，春節(jié)后該區(qū)域的樓盤銷售情況大大超過了他們的銷售計劃。由于園區(qū)每年有2萬人的新增人口，對園區(qū)的房地產(chǎn)需求十分旺盛，園區(qū)的公積金有別于其他地區(qū)，公積金綜合繳費比例占員工月工資的44%，由用人單位及員工各按22%的比例對等繳交，而該部分公積金只能購買園區(qū)的房子。通常在園區(qū)工作的兩口子只要湊滿首付，靠公積金就可以支付每月的按揭貸款。因此，我認為園區(qū)房地產(chǎn)市場的需求還將非常旺盛，房價有望進一步上漲。
據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計一月份蘇州各區(qū)域的銷售情況如下表所示：
二，無錫地區(qū)——新區(qū)房價合理，有上漲的想象空間
07年無錫新開盤的樓盤比較多，有近65個，其中新區(qū)有16個樓盤，惠山區(qū)和濱湖區(qū)各有14個，濱湖區(qū)圍繞太湖，該區(qū)域的樓盤以別墅和花園洋房為主，新區(qū)是工業(yè)園區(qū)，未來的發(fā)展模式可能參考蘇州工業(yè)園區(qū)，從樓盤數(shù)量來看，開發(fā)商也比較看好新區(qū)、濱湖區(qū)和惠山區(qū)。
我們主要走訪了新區(qū)和崇安區(qū)的六個樓盤和兩個中介公司，總體感覺無錫的整個經(jīng)濟環(huán)境沒有蘇州好，新區(qū)的發(fā)展也遠遠落后于蘇州工業(yè)園區(qū)。從新樓盤均價來看，崇安區(qū)的房價高于新區(qū)，崇安區(qū)地處無錫市區(qū)中部中心商務(wù)區(qū)，是無錫的政治、經(jīng)濟、文化中心，離市中心越近的房價越貴，尤其是廣瑞路上的常工城尚城均價高達12000元/平方米，中山路上沒有新樓盤，二手房的價格也在10000元/平方米左右，這個價位我們認為有點高。新區(qū)的房價在4000-7000元/平方米不等，普遍在5000元/平方米左右，我認為這個價位還是比較合理的。隨著無錫新區(qū)招商引資力度加大，新區(qū)的發(fā)展速度將加快，我們認為新區(qū)房價還有較大的上漲空間。
據(jù)中介公司介紹，在無錫購房的大多是自主型，炒房者較少，也沒有受一線城市房價拐點論的影響，07年無錫的房價上漲速度也很快，據(jù)網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)顯示本年度無錫房價漲幅近20%，也有漲幅在70%的。
銷售量方面也沒有感覺出現(xiàn)什么拐點，一二月份購房銷售量下降是正常現(xiàn)象，淡季過后，三月份樓市銷售將回暖。
三，常州地區(qū)――樓市溫和，價格相對較低
常州的房地產(chǎn)市場相比蘇州、無錫而言要溫和得多，經(jīng)濟發(fā)展速度也遠不及蘇州和無錫，我們走訪了新北區(qū)和天寧區(qū)的幾大新樓盤，發(fā)現(xiàn)房價和成交量情況相比蘇州、無錫遜色很多。
新北區(qū)是常州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是大部分進駐常州的外企落腳地。在新北區(qū)，我們走訪了鳳凰名城、優(yōu)House、奧林匹克花園，雖然這三個樓盤位置偏遠，但是附近有規(guī)劃中的京滬高鐵常州站、長途汽車站、龍江高架和常州首創(chuàng)的快速公交，東南大學(xué)的附屬中學(xué)——北郊中學(xué)也在附近，受此概念炒作，07年鳳凰名城的房價從一期3000元/平方米到二期3600元/平方米，漲幅達到20%，在該區(qū)域位居前列。奧林匹克花園位于新北區(qū)薛家鎮(zhèn)，靠著黃河路和龍江路兩大城市主干道，優(yōu)House位于奧林匹克花園斜對面，是規(guī)模比較小的臨街小區(qū)，價位比奧林匹克花園稍高一點，值得一提的是優(yōu)House的每套房免費贈送一間層高2.18米的多功能房，這對購房者而言是相當(dāng)實惠的。玲瓏花園位于中華恐龍園旁邊，風(fēng)水和人氣相比較要好得多，3600元/平方米的均價也很合理。
天寧區(qū)是常州的老城區(qū)，常州站和主要商業(yè)街位于該區(qū)域。據(jù)中介介紹，天寧區(qū)的房價普遍在4000-5000元/平方米，一月份二手房的成交量也相當(dāng)?shù)兔浴Ｎ覀冏咴L的景秀世家位于常州新行政中心旁，均價在4200元/平方米左右。新城尚東比鄰紅梅公園、翠竹公園，周邊環(huán)境比較好，均價在5100元/平方米左右。青山灣位于晉陵路上，離市中心不遠，該小區(qū)規(guī)模比較大，從外觀上看，小區(qū)建設(shè)得也相當(dāng)漂亮，均在在6200元/平方米左右，在常州屬于中高檔住宅了。
總體而言，常州的樓市比較溫和，房價相對處于低位，從長期來看，常州房價的上漲空間要比蘇州和無錫大，但是參照常州目前的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，常州的房價不太可能漲到像蘇州房價那么高的位置。
四，結(jié)論
通過為期四天的草根調(diào)研，我們認為：
蘇州園區(qū)的房價上漲趨勢早已啟動，由于需求旺盛，房價有望進一步上漲。
無錫整體環(huán)境不如蘇州，但新區(qū)參考蘇州工業(yè)園區(qū)模式正處于規(guī)劃建設(shè)中，房價具有上漲的想象空間。常州的房地產(chǎn)市場比較溫和，房價相對較低。
我們認為：房地產(chǎn)市場的需求有三種類型，一是外來人口安家落戶的購房需求，二是原住民改善居住環(huán)境，消費升級的購房需求，三是投資需求，這三部分需求的彈性依次遞增。在宏觀政策不確定的情況下，房價主要依賴于第一種類型的需求量，而這部分需求是由整個城市對外來人口的吸納力度和經(jīng)濟發(fā)展速度決定的。二三線城市和一線城市所不同的是，一線城市對外來人口具有天然的吸引力，而二三線城市吸納外來人口的力度還要看這個城市未來的經(jīng)濟發(fā)展速度。因此，二三線城市房價漲不漲，不是簡單的看這個城市房價低不低，主要是看這個城市招商引資的政策導(dǎo)向和經(jīng)濟發(fā)展速度，以及由此帶來的對外來勞動力的需求量。
此外，我們還認為房價不僅取決于地理位置、小區(qū)環(huán)境，更取決于整個區(qū)域板塊的配套設(shè)施和人文環(huán)境。盡管蘇州金雞湖東岸距離市中心尚遠，但是整個園區(qū)參考新加坡模式有統(tǒng)一的規(guī)劃，配套設(shè)施相當(dāng)齊全，更主要的是，蘇州工業(yè)園區(qū)已經(jīng)是一個整體，政府參與開放建設(shè)使得進駐園區(qū)的所有樓盤都受益匪淺，這也是購房者趨之若鶩的最大磁石。蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式值得其他城市參考學(xué)習(xí)。
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